Frühere Studien zeichnen ein ähnliches Bild: In Berlin lag die Durchschnittsmiete bei Neuvermietung im Jahr 2016 für kleine Wohnungen (30 m2) um 23 %, für mittlere Wohnungen (60 m2) um 45 % und für größere (100 m2) um 34% über dem Bundesdurchschnitt. Verglichen mit beliebten Städten wie München oder Frankfurt liegt Berlin 2017 mit durchschnittlich 11,42 €/m2 Miete bundesweit auf Rang 7, noch vor Freiburg oder Hamburg. Mit einer jährlichen Mietsteigerung von durchschnittlich 6,9% zwischen 2008 und 2016 lag Berlin deutlich vor München (+2,8 %) oder Hamburg (+3,9 %).
Wohnungspolitik des Landes Berlin
Die Gründe dafür sind vielschichtig. Der Neubau von städtischen Wohnungen, insbesondere von Mietwohnungen, wurde vernachlässigt. Vielmehr wurden aus Geldnot im großen Stil sanierungsbedürftige Wohnungsbestände der städtischen Wohnbaugesellschaften an Investmentgesellschaften verkauft. Gleichzeitig erließen die Senatsverwaltungen für Stadtentwicklung in vielen Bezirken sog. Sanierungs- und Erhaltungsverordnungen zum Schutz der Mieter vor Verdrängung, teils mit drastischen Mitteln wie der Festlegung von Mietobergrenzen. Das führte zu einem Überangebot an günstigen und sanierten Altbauwohnungen selbst in begehrten Lagen. Gerade dieses Angebot zog viele Neuberliner an. Aber die Senatsverwaltungen für Stadtentwicklung gingen in ihren Prognosen noch im Jahr 2008 von ca. 3,4 Mio. Einwohnern aus. Als im Jahr 2012 klar wurde, dass es ca. 250.000 Menschen mehr werden würden und die Mieten stark anzogen, wurden Schritte eingeleitet (Festlegung weiterer Milieuschutzgebiete, Rückkauf/Aufkauf/Neubau von Wohnungen durch die städtischen Wohnbaugesellschaften, Mietspiegelpolitik), jedoch konnte mit diesen Maßnahmen noch keine Wirkung erzielt werden.
Mietpreisbremse sollte bezahlbaren Wohnraum sichern
Stark steigende Mieten sind nicht nur in Berlin in den Fokus der Politik gerückt. In vielen Städten und Gemeinden ist bezahlbarer Wohnraum knapp geworden. Aktuell haben deshalb 313 Städte und Gemeinden in Zusammenhang mit dem neuen § 556 d, …, g BGB die sog. Mietpreisbremse eingeführt. Bei Neuvermietungen dürfen keine beliebigen Preise mehr verlangt werden.
Wie funktioniert die Mietpreisbremse?
Die wichtigsten Stichpunkte:
- Bei Neuvermietungen darf die Miete höchstens 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
- Die ortsübliche Vergleichsmiete legen die Kommunen je nach Alter, Lage und Ausstattung der Wohnung in Mietspiegeln.
- Für Neubauten (bezugsfertig nach dem 01.10.2014) und bei Erstbezug nach umfassender Sanierung gilt die Mietpreisbremse nicht.
- Hat der Vermieter mit dem Vormieter in zulässiger Weise (z.B. wegen Modernisierungsumlage oder Vertragsabschluss vor Inkrafttreten der Mietpreisbremse) eine höhere Miete vereinbart, darf der Vermieter diese Miete weiterhin verlangen.
Viele Ausnahmen, keine Strafen bei überhöhten Mieten
Etwa ein Drittel aller Neuvermietungen fallen wegen der Ausnahmen nicht unter die Mietpreisbremse. Zudem halten sich viele Vermieter nicht an die Mietpreisbremse. Die Gründe dafür liegen vor allem in den falschen Anreizstrukturen, die das Gesetz schafft. Vermieter können sich bei Missachtung der Mietpreisbremse kaum schlechter stellen als mit Gesetzestreue. Solange Mieter und Mieterinnen die überhöhte Miete nicht rügen, ist die überhöhte Miete zu zahlen. Es ist so, als hätte man nach dem Kauf einer Sache einen Mangel festgestellt, und muss dessen Behebung nun verlangen, weil sonst nichts geschehen wird.
Der Berliner Mieterverein e.V. analysierte eine Stichprobe von 170 Berliner Online-Wohnungsangeboten im Jahr 2016, und befand, dass die zulässige Höchstmiete in Berlin um durchschnittlich 2,73 €/m2 bei privaten Wohnungsunternehmen und um 3,00 €/m2 bei Privatvermietern überschritten wurde.
Was tun bei zu hoher Miete?
Das können Mieter tun:
- Überprüfung der Miethöhe anhand des Mietspiegels.
- Liegt die Miete mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete: Vermieter anschreiben, um Auskunft gem. § 556 d, g bitten und überhöhte Miete rügen.
- Antwortet der Vermieter nicht oder gibt nur unzureichend Auskunft, bleibt nur die Klage beim zuständigen Amtsgericht.
Professioneller Rechtsbeistand ist sinnvoll
Aufgrund der zahlreichen Ausnahmen der Mietpreisbremse können Mieter und Mieterinnen die Erfolgswahrscheinlichkeit eines Prozesses schwer einschätzen – ihnen fehlt es meist an dem nötigen Hintergrundwissen, um die Rechtmäßigkeit der Miete beurteilen zu können. Hilfreich sind hier Fachanwälte für Mietrecht oder Mietervereine.
www.mietfair.de – Sie zahlen nur bei gewonnener Klage
Immer beliebter werden aber auch Organisationen, die sich wie mietfair.de in Berlin für übervorteilte Mieter einsetzen. Im Erfolgsfall erhalten diese Rechtsdienstleister einen Teil der Rückerstattung er zu viel gezahlten Miete. Ohne Erfolg entstehen keine Kosten.
Geplante Reformen – neuer Mietspiegel 2017
Die Mietpreisbremse in der derzeitigen Form ist weitgehend wirkungslos geblieben, es ist jedenfalls kein Instrument, das die Mietentwicklung wirkungsvoll gebremst hat. Das heißt aber nicht, dass das Gesetz gescheitert ist. Gesetze im Bereich Mietrecht (§ 535 ff BGB) wirken nicht sofort auf dem Wohnungsmarkt. Deshalb ist es für eine Bewertung noch zu früh. Mit den ersten bekannt gewordenen Urteilen am Amtsgericht Neukölln ((AZ 65 S 424/16) und am Amtsgericht Lichtenberg (AZ: 2C202/16) können Mieter und Mieterinnen die Chancen inzwischen besser einschätzen.
Weitere Verbesserungen der Mietpreisbremse bleiben allerdings dringend erforderlich, bevor dieses Instrument seinen Namen verdient. Handelt die Politik nicht schnell genug, wird die Mietpreisbremse – wie die Steigerungen im Berliner Mietspiegel 2017 deutlich machen – erst auf dem deutlich höheren Niveau der neuen Mietspiegel „bremsen“.
