Die Lage zählt – auch bei der Finanzierung
Möchte man in das sogenannte Betongold investieren, sollte man einige Dinge beachten. Die Lage der Immobilie ist das wichtigste. Dies ist unabhängig davon, ob man selbst ein Mehrfamilienhaus bauen oder eine Bestandsimmobilie kaufen möchte.
Besonders Städte sind beliebt. In Ballungszentren bleiben die Mieten meist stabil und erhöhen sich zum Teil immer noch. Das macht gerade Mehrfamilienhäuser zur Geldanlage so attraktiv.
Darum sind die Bodenrichtwerte im Zentrum am höchsten
Im Stadtgebiet ist Wohnraum am begehrtesten, denn die Wege zur Arbeit, Schule und Freizeiteinrichtungen sind oft kurz.
Zudem bieten Städte im Vergleich zur Peripherie mehr und höherwertige Angebote. Dies ist vor allem in Bereichen wie Kultur, Sport und Bildung der Fall. Auch bei der Kinderbetreuung hat man eine größere Auswahl.
Wer auf den öffentlichen Nahverkehr zurückgreifen möchte, hat im Zentrum durch die besser ausgebaute Infrastruktur die beste Anbindung.
In Ballungsräumen mit Fremdkapital handeln
Je näher die Immobilien am Stadtzentrum liegt, desto höher sind die Kaufpreise für Immobilien. Dies ist insbesondere dann, wenn das Mehrfamilienhaus modern sein soll.
Mit der richtigen Finanzierung ist dies jedoch kein Problem. Die Aufnahme von Krediten oder Hypotheken ermöglichen es, eigenes Kapital sinnvoll einzusetzen. Durch den Leverage-Effekt lässt sich mithilfe des Hebels das Geld sogar noch besser anlegen.
Denn die Eigenkapitalrentabilität steigt durch die Aufnahme von Fremdkapital. Dies ist der Fall, sobald die Gesamtkapitalrentabilität größer ist als der Zinssatz für das Fremdkapital.
Mehrfamilienhaus kaufen: Das ist dabei wichtig!
Laut Definition ist ein Mehrfamilienhaus ein Gebäude, welches mehrere separate Wohneinheiten umfasst.
Das hat den Vorteil, dass man mit einem Objekt mehrere Mieteinnahmen generiert. Je mehr Wohneinheiten sich in einem Objekt befinden, desto eher wird ein Leerstand abgefangen. Und die übrigen Einheiten sorgen für weiter Einnahmen. Das macht ein Mehrfamilienhaus zur Geldanlage wesentlich attraktiver
Hat man eine Immobilie gefunden, gilt es, sie auf Wirtschaftlichkeit zu prüfen. Das ist sehr wichtig, bevor man ein Mehrfamilienhaus kaufen möchte, um böse Überraschungen zu vermeiden.
So lässt sich die Rendite berechnen
Zuerst ermittelt man die jährlichen Mieteinnahmen und reduziert sie um die jährlichen Betriebskosten. Dazu gehören
- Instandhaltungskosten
- Versicherungen
- Grundsteuer
und ähnliches.
Sofern man Fremdkapital zur Finanzierung eines Mehrfamilienhauses nutzen möchte, müssen die jährlichen Zinszahlungen von den Einnahmen abgezogen werden. Somit hat man den Nettoertrag des Hauses berechnet.
Um die Nettorendite als Prozentzahl zu erhalten, wird der Nettoertrag durch den Kaufpreis geteilt und anschließend mit 100 multipliziert. Je höher die Nettorendite ist, desto attraktiver ist die Investition. So kann es absolut Sinn machen, sich ein Mehrfamilienhaus zu kaufen.
Faktoren beim Kauf eines Mehrfamilienhauses zur Geldanlage
Es gibt weitere Faktoren, die man vor dem Kauf eines Mehrfamilienhauses zur Geldanlage beachten sollte. Diese sind:
- Leerstandsquote: Um potenzielle Ausfallzeiten berücksichtigen zu können, sollte man sich einen Überblick verschaffen, wie häufig Leerstände vorkommen.
- Cashflow: Es wird geprüft, wie viel Geld die Immobilie abwirft und welche Summe dagegen gerechnet werden muss. Ein positiver Cashflow zeigt, dass die Immobilie mehr Einnahmen als Ausgaben generiert.
- Potenzial zur Wertsteigerung: Hier ist es wichtig zu prüfen, in welchem Gebiet sich das Objekt befindet. Ist es ein beliebtes oder aufstrebendes Viertel, wird tendenziell der Wert der Immobilie steigen. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn die Infrastruktur weiter ausgebaut wird.
Diese weiteren Punkte helfen dabei, ein interessantes Mehrfamilienhaus zur Geldanlage genau(er) zu prüfen. Wenn sich diese als positiv erweisen, sollte man genau überlegen, das Objekt als Mehrfamilienhaus zu kaufen.
Immer den Rat eines Fachmanns einholen
Die wenigsten Menschen kaufen regelmäßig Immobilien. Umso wichtiger ist es, einen Partner mit Sachkenntnis an seiner Seite zu haben. Hier sollte man auch darauf achten, dass dieser Erfahrung mit Mehrfamilienhäuser hat.
Ein Gutachter gibt eine unvoreingenommene Einschätzung über den Zustand und den Wert des Mehrfamilienhauses. Außerdem weist er auf Bauschäden und Baumängel hin. Er gibt Hinweise, sollten ihm beim Überprüfen der Unterlagen wie dem Grundbuch Besonderheiten auffallen.
Je nach erteiltem Auftrag kann ein Sachverständiger dem Kaufwilligen auch bei den Verhandlungen zur Seite stehen. Dabei kann dieser dann auch die Eigenheiten von Mehrfamilienhäusern zur Geldanlage gezielt berücksichtigen.
Mit diesen Mitteln zum Werterhalt der Immobilie beitragen
Hat man erst einmal das passende Mehrfamilienhaus zur Geldanlage gefunden und gekauft, gilt es die Vermietung sachgerecht durchzuführen. Zudem geht es darum, das Investitionsobjekt bestmöglich zu erhalten und zu pflegen.
Durch eine professionelle Immobilienverwaltung kann man weiteren Einfluss auf die Rentabilität des Mehrfamilienhauses nehmen. Denn nur wenn ein Objekt richtig gepflegt wird, wird der Wert erhalten und kann weiter steigen.
Begehungen des Mehrfamilienhauses sind unerlässlich
Regelmäßige Objektbesichtigungen des Mehrfamilienhauses sind wichtig. Somit kann man frühzeitig Schäden erkennen und die Beseitigung dieser beauftragen. Darüber hinaus erhält man einen Eindruck, wie Dienstleister wie zum Beispiel Reinigungsfirmen, Hausmeister oder Gartenpfleger ihre Arbeiten ausführen. Auch Gespräche mit Mietern können Hinweise auf Möglichkeiten zur Verbesserung des Objektes geben.
So kann man den Werterhalt bei einem Mehrfamilienhaus zur Geldanlage gezielt absichern.
Darum sollte man seine Objekte einem Verwalter überlassen
Ein erfahrener Verwalter übernimmt die Organisation rund um die Mietverwaltung und das Objektmanagement beim Mehrfamilienhaus. Mit dieser Expertise gelingt es, Leerstände zu vermeiden und dies möglichst niedrig zu halten. Zudem überprüft er neue Mieter und beugt mit seiner Erfahrung Mietausfällen vor.
Oft wissen diese Fachleute auch, welche Dienstleister seriös und verlässlich sind sowie welche Unternehmen zufriedenstellend Aufträge ausführen.
Vermögensaufbau und Ruhestandsplanung bei Mehrfamilienhaus zur Geldanlage
Für einen Anleger ist es nicht nur interessant, sein Geld wertsichernd anzulegen. Im Idealfall möchte man sein Vermögen vergrößern. Insbesondere im Immobilienbereich ist es wichtig, darüber nachzudenken, welche Maßnahmen eine Wertsteigerung der Liegenschaft nach sich ziehen.
Wertsteigernde Investitionen tätigen
Moderne Wohnungen in Mehrfamilienhäuser lassen sich einfacher und zu einem höheren Preis vermieten. Daher macht es Sinn, bei Leerständen zu prüfen, ob Sanierungen oder Modernisierungen in den Wohnung durchgeführt werden müssen. Wenn ja, kann man nach und nach das Mehrfamilienhaus renovieren und auf den neusten Stand bringen.
Eventuell bietet das Objekt auch Erweiterungspotenzial, beispielsweise auf dem Dachboden. So könnte zusätzlicher Wohnraum geschaffen werden. Auch eine energetische Sanierung des Mehrfamilienhauses kann den Wert steigern.
Mehrfamilienhaus kaufen und für das Alter vorsorgen
Vor dem Kauf eines Mehrfamilienhauses sollte man sich bewusst sein, dass man das Objekt wahrscheinlich Jahrzehnte besitzen wird. Doch spätestens zum Ruhestand hin sollte man sich überlegen, was mit der Immobilie geschehen soll.
Neben der Weitergabe an die nächste Generation kann der Verkauf eine weitere Option sein. Bei der Umgestaltung eines vermieteten Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen lässt sich der Verkaufserlös noch einmal (deutlich) steigern.
Mit dem richtigen Mehrfamilienhaus in optimaler Lage kann man sein Geld wertsichernd anlegen. Beachtet man die Pflege und führt sinnvolle Modernisierung durch, wird sich das Vermögen sogar deutlich steigern lassen.
Also überlegen Sie sich also gut, ob Sie ein Mehrfamilienhaus kaufen möchten. Ein Mehrfamilienhaus zur Geldanlage kann sich absolut lohnen. Beachten Sie jedoch die oben aufgeführten Punkte. So sichern Sie Ihr investiertes Geld bei Immobilien gut ab.
