Bauen & Wohnen

Albert-Immo-CEO Christophe Lemery erklärt: Die wichtigsten Verfahren bei der Bewertung von Immobilien

Holzfiguren von Häusern, eine Hausfigur ist durch eine Lupe zu sehen

In Zeiten steigender Immobilienpreise fragen sich viele Eigentümer, was ihr Objekt eigentlich wert ist. Gerade bei einem Verkauf will man schließlich den bestmöglichen Preis erzielen. Andersherum will man bei einem Kauf auch nicht zu viel bezahlen. Um den optimalen Preis sicherzustellen, lässt man deshalb eine Immobilienbewertung von einem zertifizierten Gutachter erstellen. Albert-Immo-CEO Christophe Lemery erklärt, welche Verfahren dabei zum Einsatz kommen.

Für verschiedene Einsatzbereiche gibt es unterschiedliche Bewertungsverfahren

In Deutschland kommen drei Bewertungsverfahren zum Einsatz. Dabei handelt es sich um:

  • Das Vergleichswertverfahren
  • Das Sachwertverfahren
  • Das Ertragswertverfahren.

Jedes Verfahren ist für spezielle Anwendungsfälle vorgesehen. Dabei spielt es unter anderem eine Rolle, wie die Immobilien genutzt werden, welche Kosten beim Bau angefallen sind und wie viele vergleichbare Objekte zur Verfügung stehen. Gesetzliche Grundlage bei der Wertermittlung ist dabei stets die Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (ImmoWertV). Im Folgenden sehen wir uns die jeweiligen Besonderheiten der Verfahren etwas genauer an.

Das Vergleichswertverfahren

Bei diesem Verfahren vergleicht der Gutachter die zu bewertende Immobilie mit einer ausreichend großen Anzahl ähnlicher Objekte. Zugriff auf diese Daten erhält er vor allem über die anonymisierte Kaufpreissammlung der Gutachterausschüsse. Bei Eigenschaften, die besser sind, werden Zuschläge einkalkuliert, bei schlechteren Abschläge. So hat beispielsweise ein Haus am Ende einer Sackgasse einen größeren Wert als eins direkt an der Kreuzung. Ebenso ist eine Wohnung im zehnten Stock mehr wert als eine im Erdgeschoss.

Beim Vergleichswertverfahren werden einerseits das Grundstück und andererseits das Gebäude berücksichtigt. Beim Grundstück spielen Faktoren wie die Lage, die Größe, die Ausrichtung und der Erschließungszustand eine Rolle. Beim Gebäude kommt es unter anderem auf Bausubstanz, Ausstattung, energetischen Zustand und Restnutzungsdauer an.

Die Notwendigkeit des Vergleichswertverfahrens ergibt sich aus dem Umstand, dass die Herstellungskosten eines Hauses nicht zwingend seinen Wert abbilden. Das ist etwa dann der Fall, wenn ein Haus zwar hochwertig eingerichtet ist, aber zum Beispiel aufgrund seiner Lage keine Kaufinteressenten anzieht. Ebenso kann ein einfach ausgestattetes Haus in begehrter Lage deutlich mehr wert sein als sein Herstellungspreis. Mit dem Vergleichswertverfahren kann man solche Umstände abbilden.

Geeignet ist es vor allem zur Bewertung von unbebauten Grundstücke und von Wohn- und Teileigentum. Unter Experten gilt es als präzisestes Verfahren zur Ermittlung des Wertes von Immobilien, weil es das Geschehen am Markt am besten abbildet.

Vorteile:

  • Zuverlässige Methode
  • Leicht anzuwenden
  • Bietet eine gute Möglichkeit, Immobilienwert mit Marktniveau abzugleichen.

Nachteile:

  • Verfahren nur bedingt einsetzbar, wenn Vergleichswerte fehlen
  • Weniger geeignet bei unkonventionellen und komplexen Gebäuden.

Das Sachwertverfahren

Mit dem Sachwertverfahren ermittelt man, welche Kosten bei einem Neubau des zu bewertenden Objekts anfallen würden. Anschließend zieht man die Abnutzung ab und berücksichtigt weitere wertbeeinflussende Faktoren. Der Sachwert ergibt sich gem. § 83 BewG aus dem Bodenwert (§ 179 BewG), dem Gebäudewert (§§ 85 bis § 88 sowie § 190 BewG) und dem Wert der Außenanlagen (§ 89 BewG).

1. Bodenwert

Der Bodenwert ergibt sich aus der Grundstücksfläche und den Bodenrichtwerten, die in den amtlichen Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte zu finden sind.

2. Gebäudewert

Der Gebäudewert wird auf Grundlage der durchschnittlichen Baupreisverhältnisse des Jahres 1958 errechnet. Der ermittelte Wert wird nach den Baupreisverhältnissen zum Hauptfeststellungszeitpunkt umgerechnet. Dabei werden unter anderem Mängel und Schäden berücksichtigt. Faktoren, die weiterhin eine Rolle spielen, sind die Anzahl der Stockwerke, das Vorhandensein von Kellern und Dachböden, das Fußbodenmaterial und der energetische Zustand.

3. Wert der Außenanlagen

Der Wert der Außenanlagen umfasst unter anderem Umzäunungen, Wege- und Platzbefestigungen. Das Sachwertverfahren kommt bei Immobilien zum Einsatz, bei denen das Vergleichs- und das Ertragswertverfahren nicht anwendbar sind. Ein Grund dafür könnte sein, dass der Wert der Immobilie sich nicht an der erzielbaren Rendite bemisst, sondern an den Herstellungskosten beziehungsweise am Wiederbeschaffungswert. Das betrifft in erster Linie Objekte, die nicht am Mietmarkt gehandelt werden. Hierzu zählen vor allem:

  • Einfamilienhäuser
  • Bebaute Feriengrundstücke
  • Selbstgenutzte Eigentumswohnungen.

Vorteil:

  • Objektives Verfahren, mit dem der reine Substanzwert einer Immobilie präzise bestimmt werden kann.

Nachteile:

  • Vergleichsweise komplex
  • Marktgeschehen kann mithilfe des Sachwertverfahrens nur eingeschränkt abgebildet werden
  • Für moderne Häusertypen wie Passivhäuser nur mangelhafte Datenbasis.

Tipp: Welche Investitionsstrategien es bei einer Kapitalanlage in Immobilien gibt, erfahren Sie in diesem AGITANO-Artikel.

Das Ertragswertverfahren

Beim Ertragswertverfahren handelt es sich um eine Methode der Wertermittlung, die vor allem beim Verkauf von Ertrag generierenden Immobilien wichtig ist. Sie ermöglicht eine Prognose über künftige Einnahmen. Dabei unterscheidet man wiederum zwei Verfahren. Beim vereinfachten Ertragswertverfahren werden lediglich die baulichen Anlagen berücksichtigt. Der Bodenwert und die damit in Zusammenhang stehenden Bodenwertverzinsungen bleiben außen vor. Beim vollständigen Ertragswertverfahren wird zusätzlich der Bodenwert einbezogen. Dieser wird zuerst mittels Vergleichswertverfahren festgestellt.

Bei beiden Verfahren ermittelt man zunächst eine dauerhaft erzielbare Miete, um daraus den Ertragswert zu erhalten. Dabei spielen Faktoren wie die Folgenden eine Rolle:

  • Größe
  • Qualität der Bausubstanz
  • Ausstattungsqualität
  • Marktwert der Mietflächen.

Aus diesen Werten kann man den Wert der aktuellen Mieteinnahmen ermitteln (Jahresrohertrag). Von diesem müssen im nächsten Schritt die Bewirtschaftungskosten abgezogen werden, die nicht von den Mietenden, sondern von der Person getragen werden, die die Immobilie besitzt. Von dem Reinertrag zieht man anschließend die Bodenwertverzinsung ab, um den Ertragswert zu erhalten.

Das Ertragswertverfahren eignet sich vor allem in folgenden Fällen:

  • Mehrfamilienhaus
  • Geschäftshäuser
  • Industrie
  • Hotels
  • Einzelhandel
  • Vermietetes Teileigentum
  • Spezialimmobilien, zum Beispiel Tankstellen, Parkhäuser oder Logistikflächen.

Vorteile:

  • Ermittlung eindeutiger marktnaher Immobilienwerte möglich
  • Praxisnah
  • Sehr genau.

Nachteile:

  • Stark vom Liegenschaftszins abhängig
  • Steigende Mieten werden nicht berücksichtigt.

Fazit und Zusammenfassung

Bei der Immobilienwertermittlung kommen vor allem drei Verfahren zum Einsatz – das Vergleichs-, das Sachwert- und Ertragsverfahren. Das Vergleichswertverfahren wird genutzt, wenn ausreichend viele Vergleichsobjekte zur Verfügung stehen, mit dem Sachwertverfahren ermittelt man, wie viel ein Neubau des Objekts kosten würde, und mit dem Ertragswertverfahren bewertet man Einkünfte generierende Immobilien. Durch die verschiedenen Herangehensweisen wird sichergestellt, dass die jeweils relevanten Faktoren angemessen berücksichtigt werden, sodass die ermittelte Summe den optimalen Preis der Immobilie möglichst genau abbildet.

Über Albert Immo

Albert Immo ist ein seit 2015 aktiver Immobilieninvestor mit Fokus auf Wohnimmobilien in Deutschland, vor allem in Berlin. Das Portfolio des Teams um Christophe Lemery umfasst hauptsächlich Wohnobjekte, die langfristig gehalten und entwickelt werden. Dazu investiert Albert Immo in Instandhaltung und nachhaltige Wertsteigerungsmaßnahmen.

Beate Greisel

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