Finanzmarkt

Immobilien als Kapitalanlage: 4 verschiedene Investitionsstrategien im Überblick

Fünf rote Monopoly-Häuschen stehen nebeneinander aufgereiht auf einem jeweils immer größer werdenden Münzturm.

Angesichts der Niedrigzins-Politik steigt die Nachfrage nach zukunftsfähigen Angeboten der Altersabsicherung und lukrativen Kapitalanlagen. Schnell zeigt sich, dass die Möglichkeiten der Altersvorsorge und nachhaltigen Geldanlage zahlreich sind und viele Frage aufwerfen: Lohnt sich Platin als Anlageninstrument? Oder sollte man doch lieber in grüne Geldanlagen investieren? Zu den beliebtesten und erfolgversprechendsten Möglichkeiten zählen aktuell Investments im Bereich Immobilien – das klassische Betongold. Allerdings gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, wie Sie dabei am besten vorgehen. Hier bekommen Sie einen Überblick über die verschiedenen Strategien des Immobilieninvestements.

Gute Gründe für Immobilieninvestments

Sinn und Zweck hinter einem erfolgreichen Immobilieninvestment ist es, sein Kapital zu mehren indem man ein gutes Angebot findet, welches sich günstig finanzieren lässt. Das langfristige Ziel des Immobilienkaufs besteht darin, einen größeren Immobilienbestand aufzubauen, welcher sich selbst finanziert bzw. unterhält – und im Idealfall monatliche Überschüsse durch Mieteinnahmen erwirtschaftet. Diese Gründe sprechen aktuell für eine Invesition im Bereich Immobilien:

Kapitalanlage oder Eigenheim?

Bevor Sie in eine Immobilie investieren, sollten Sie sich vorab eine wichtige Frage stellen: Wollen Sie das Eigenheim selbst bewohnen oder das Objekt als reine Kapitalanlage nutzen? Um herauszufinden, was beim Wunschobjekt lukrativer wäre, können Sie einen sogenannten Mietpreismultiplikator nutzen. Dieser berechnet einen Wert, welcher angibt, wie viele Jahresmieten für ein Objekt fällig wären. Das heißt, er gibt Aufschluss darüber, ob ein Objekt rentabel ist.

Multiplikator-Wert = Kaufpreis / Jahreskaltmieten

Werte über 20 stehen in der Regel für hohe Immobilienpreise. Das ist aber nicht per se schlecht, denn hohe Preise deuten auf eine hohe Nachfrage hin, sodass über kurz oder lang von einer Wertsteigerung des Objektes ausgegangen werden kann. Das heißt je vielversprechender oder auch zukunftssicherer eine Immobilie mit Hinblick auf die Marktentwicklung erscheint, desto höher darf der Wert sein. Der Mietpreismultiplikator liefert also nur grobe Anhaltspunkte bezüglich der Wirtschaftlichkeit eines Objektes. Er sagt nichts über die Nettorendite aus, da er weder Kaufnebenkosten noch die Warmmiete berücksichtigt.

Die vier Anlagestrategien

Wer erfolgreich beim Immobilieninvestment sein möchte, benötigt die richtige Methode. Die Wahl ist dabei stark abhängig von persönlichen Erfahrungen und Konditionen. Finden Sie heraus, welche Strategie die richtige für Sie ist:

1.      Crowd-Investing

Nicht jeder wird mit einem goldenen Löffel im Mund geboren und kann sein Wunschobjekt aus der Portokasse finanzieren. Wer ohne Eigenkapital investieren möchte, profitiert von der Crowd-Investing-Strategie. Hierbei wird allerdings kein einzelnes Objekt erworben. Als Investor ist man lediglich bei der Finanzierung von Bauprojekten beteiligt. Dies ist beispielsweise mit Beträgen ab 500 Euro pro Anlage möglich. Im Internet können Sie sich vorab über Crowdfundinplattformen informieren und aus Erfahrungsberichten anderer Investoren lernen.
Soviel vorweg:  Als Crowd-Investor profitieren Sie von einer Rendite zwischen fünf und sieben Prozent. Der Vorteil hierbei ist, dass Sie aufgrund des niedrigen Betrags in mehrere Anlagen investieren können. Dadurch sind Sie breit aufgestellt und gehen nur ein geringes Risiko ein.

2.      Buy and hold

Das bedeutet übersetzt: Kaufen und Behalten – und meint genau das, was es erst einmal bezeichnet. Sie kaufen eine Wunschimmobilie und behalten sie über einen Zeitraum von mindestens zehn Jahren. In dieser Zeit wird sie als Vermietungsobjekt genutzt. Nach dieser Zeitspanne kann die Immobilie steuerfrei verkauft werden, da die sogenannte Spekulationssteuer entfällt. Wichtig für die Gewinnmaximierung ist vor allem eine rentable Lage des Objektes. Das meint, man sollte annehmen können, dass es im Laufe der Jahre augrund der Wohnlage zu einer Wertsteigerung kommt.
Gerade für Einsteiger auf dem Immobilienmarkt eignet sich die „Buy and Hold“-Strategie, da diese im Vergleich das geringste Maß an Vorkenntnissen voraussetzt. So können Sie mit Ihrem ersten Objekt langsam wichtige Erfahrungen sammeln.

3.      Fix and Flip

Diese Strategie meint im Grunde das Reparieren und Abstoßen von Objekten. Eine heruntergekommene Immobilie wird hierbei möglichst kostengünstig saniert und anschließend teuer weiterverkauft. Durch die Aufwertungen der Sanierung wird der Wert der Immobilie in kürzester Zeit enorm gesteigert – mit dem Ergebnis eines kurzfristigen und hohen Gewinns.
Diese Strategie hat allerdings einen entscheidenden Nachteil: Die Gewinne durch den Verkauf müssen versteuert werden, da sie sich selten zehn Jahre oder länger im Besitz des Investors befinden. Außerdem stuft das Finanzamt solche Privatinvestoren als gewerbliche Investoren ein, sobald innerhalb von drei Jahren mehr als fünf Objekte saniert und verkauft wurden. Für diese Strategie sollten Unerfahrene einen Steuerberater konsultieren und eine GmbH gründen, um die Objekte über die steuerzahlende Gesellschaft handeln zu lassen.

4.      1/3/10-Strategie

Wie sich kluge Köpfe schon denken können, ist ein Zusammenspiel beider Strategien lohnend. Das wäre dann die sogenannte 1/3/10-Strategie, welche vor allem für erfahrene Investoren geeignet ist. Wer diesen Weg, der das Beste aus den beiden vorhergehenden Strategien zur Kapitalanlage vereint, richtig anwendet, kann eine nachhaltige Rendite einstreichen. Der Gewinn entsteht bei dieser Kombi-Strategie durch das geschickte Ausloten der Steuergrenzen.
Zunächst renovieren Sie das Objekt aufs Nötigste und setzen die Renovierungsmaßnahmen von der Steuer ab. Maximal 15 Prozent des Kaufpreises können so steuerlich geltend gemacht werden. In den Folgejahren können Sie höhere Mieteinnahmen fordern und noch mehr in die Sanierung investieren, um so den Gesamtwert der Immobilie zu erhöhen. Danach heißt es warten, bis zehn Jahre verstrichen sind und der Wert der Immobilie gestiegen ist. Dies passiert dank durch die vergangene Zeit, sowie der materiellen Aufwertung, welche durch die Mieteinnahmen finanziert wird. Nun kann das Objekt steuerfrei verkauft werden.

Beate Greisel

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