Kurz-Ratgeber zum Vermieten von Wohnungen

Die richtige Vorgehensweise beim Vermieten einer Wohnung

Die Vermietung einer Immobilie ist immer auch mit Verpflichtungen verbunden und kann sehr zeitintensiv sein. Eine gute Organisation beginnt bereits bei den ersten Schritten, auf die wir im folgenden Abschnitt näher eingehen.

1. Der richtige Mietpreis

Vor der Vermietung sollte man sich mit dem Immobilienmarkt vor Ort und den dort gängigen Preisen auseinandersetzen. Hierzu sind folgende Fragen hilfreich:

• Welche Mietpreise sind in dieser Gegend üblich?
• Ist eine Mietpreisbremse zu berücksichtigen?
• Gibt es mehr potenzielle Mieter:innen als verfügbare Immobilien?
• Wie lange dauert es bis zum Vertragsabschluss bei einer Neuvermietung?
• Ist die Lage der Immobilie attraktiv? Welche Einrichtungen befinden sich in der Nähe?

Insgesamt verzeichnen die Mietpreise aktuell weiterhin eine kontinuierliche Steigerung, insbesondere bei Wohnimmobilien. In der Regel orientiert man sich am durchschnittlichen lokalen Mietpreis der jeweiligen Region und achtet auf Kriterien wie

• Lage und Größe der Wohnung
• Baujahr und bisherige Sanierungen, etwa in punkto Energieeffizienz
• Ausstattung et cetera.

Vorsicht: Gilt innerhalb dieser Region eine Mietpreisbremse, darf die monatliche Miete lediglich zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Gibt es keine, gilt eine Obergrenze von maximal 20 Prozent über der Vergleichsmiete.

2. Passende Mieter:innen finden

Ist die Immobilie erst einmal in der Zeitung oder verschiedenen Portalen inseriert, werden sich in den meisten Gebieten zahlreiche potenzielle Mieter:innen melden, da der aktuelle Wohnungsmarkt mehr Wohnungssuchende zählt als zu vermietende Immobilien.* Um den passenden Mieter oder die passende Mieterin zu finden, sollten sich diese kurz vorstellen, idealerweise bereits bei der Anfrage.

Wenn es zu einem weiteren Austausch kommt, etwa telefonisch, per E-Mail oder bei der Besichtigung (siehe nächster Punkt), interessieren sich Vermieter:innen womöglich für weitere Details. Doch welche Fragen dürfen Vermieter:innen eigentlich stellen? Hier ist zu beachten, dass wie bei jedem Bewerbungsgespräch nicht alle Fragen zulässig sind. Hat man allerdings eine Wunschvorstellung oder eine Zielgruppe im Kopf, wie beispielsweise eine junge Familie, sollte man – im besten Fall bereits vorab – hervorheben, dass sich die Wohnung gegebenenfalls in der Nähe einer Kita, Schule oder anderen relevanten Einrichtungen befindet. Für Singles wiederum könnte eine komplett oder teils möblierte Wohnung interessanter sein.

3. Der Besichtigungstermin

Aus der voraussichtlichen Vielzahl der Anfragen sind dann einige passende Interessent:innen herauszufiltern, mit denen ein Besichtigungstermin Sinn ergibt. Dieser Termin kann als „Massenbesichtigung“ durchgeführt werden; persönlicher sind jedoch Einzelbesichtigungen. Zwar sind diese mit etwas mehr Aufwand verbunden, allerdings bieten sich so deutlich bessere Möglichkeiten, die potenziellen Mieter:innen kennenzulernen und man bekommt ein besseres Gespür für die zwischenmenschliche Ebene.

Selbstverständlich sollte die Wohnung dabei in einem ansprechenden Zustand sein. Kleine Notizen zu den jeweiligen Besichtigungen können im Nachhinein gut helfen, eine Entscheidung zu treffen. Notieren Sie dabei alle wichtigen Details, die Ihnen auffallen, idealerweise direkt nach dem Gespräch.

4. Der richtige Mietvertrag

Das deutsche Mietrecht richtet sich in der Regel zu Gunsten des Mieters aus; dass Deutschland als „Land der Mieter:innen“ bezeichnet wird, kommt nicht von ungefähr. Deshalb sollte auch aus Sicht der Vermietung ein Mietvertrag gut durchdacht und vollständig ausformuliert sein. Folgende Punkte sind dabei in jedem Fall zu berücksichtigen und gegebenenfalls mit der aktuellen rechtlichen Situation abgeglichen sowie im Mietvertrag festgehalten werden:

• Welche Haustiere sind in der Wohnung erlaubt, welche ausdrücklich nicht?
• An welchen Aufgaben der Instandhaltung und -setzung muss sich die Mietpartei beteiligen?
• Welchen Pflichten müssen die Mieter:innen beim Auszug nachgehen?
• Welche Zuständigkeiten gelten bei kleineren Reparaturen?
• In welchem Rahmen ist die Zustimmung bei Untervermietung einzuholen?

5. Mietkaution

Zur Absicherung vor finanziellen Schäden sollte man auf jeden Fall eine Mietkaution verlangen. Üblich sind hierbei zwei bis drei Monatskaltmieten, die der:die Mieter:in bei der Wohnungsübergabe dem:der Vermieter:in aushändigt – es empfiehlt sich eine schriftliche Quittung – oder per Überweisung an ein schriftlich benanntes Bankkonto. Im Mietvertrag muss die Kaution mit der genauen Höhe angegeben sein. Auch muss sie während der Zeit der Vermietung auf einem gesonderten Mietkautionskonto angelegt sein.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses geht die Kaution an den:die Mieter:in zurück; ohne Abzüge, sofern nichts zu beanstanden ist. Abzüge können beispielsweise entstehen, wenn

• Mieten nicht gezahlt wurden
• Schäden in der Wohnung verursacht wurden
• Kostenpunkte wie die der Nebenkostenabrechnung noch offen sind.

Gegebenenfalls kann die Kaution – ganz oder teilweise – einbehalten werden.

6. Die Wohnung übergeben

Bevor die Wohnungsübergabe an den Mieter oder die Mieterin erfolgt, sollte die erste Monatsmiete sowie die Kaution bereits an den Vermieter oder die Vermieterin übergegangen sein. Für die Übergabe selbst ist ein ordentliches Übergabeprotokoll erforderlich, auf dem Besonderheiten der Wohnung oder auch bereits bestehende Schäden und Ähnliches notiert werden können. Ebenso werden die Zählerstände von Strom, Gas und Wasser aufgenommen.

Fazit: Schritt für Schritt zur Neuvermietung

Für Neueinsteiger:innen im Immobiliengeschehen gibt es einige Dinge zu beachten. Macht man sich allerdings vor der Vermietung mit dem örtlichen Wohnungsmarkt etwas vertraut, kommt man schnell dahinter, wie die Vorgehensweise funktioniert und welche Punkte zu beachten sind. Ist die Wohnung erst einmal ausgeschrieben, sind sicher schnell potenzielle Mieter:innen gefunden, mit denen es in die Phase der Besichtigungen der Wohnung geht. Ist die Wahl getroffen, muss ein durchdachter und vollständig ausformulierter Mietvertrag her, in dem unter anderem die Kaution mit genauer Höhe aufgeführt sein sollte. Ist diese und auch die erste Mietzahlung eingegangen, kann die Immobilie getrost übergeben werden.

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*Dies geht auch aus einer Umfrage aus dem Jahr 2019 hervor: So hat jede dritte Person Probleme, eine bezahlbare Wohnung zu finden. Ein Grund dafür ist eine große Konkurrenz auf dem Wohnungsmarkt.