Nebenkosten für Haus und Wohnung als „Zweite Miete“?

Zusätzlich zur monatlichen Miete müssen so gut wie alle Mieter:innen auch Nebenkosten bezahlen. Diese Kosten werden oft als „zweite Miete“ bezeichnet. Im Folgenden erklären wir Ihnen, wie sich diese Nebenkosten zusammensetzen und wie diese berechnet werden. Aufgemerkt: In der Regel wird ein Teil der Nebenkosten als Pauschale oder als Vorauszahlung geleistet. Dies muss im Mietvertrag geregelt sein. Schauen Sie sich die Nebenkostenabrechnung jedoch genau an, um Fehler zu erkennen, denn nicht immer müssen alle aufgelisteten Nebenkosten von den Mietenden bezahlt werden.

Nebenkostenabrechnungen sind oft fehlerhaft

Zahlreiche Nebenkostenabrechnungen, die Mieter:innen in Deutschland gestellt werden, sind fehlerhaft. Das liegt vor allem daran, dass es sich bei der Erstellung der Abrechnung um einen sehr komplexen Vorgang handelt, der sehr fehleranfällig ist. Tipp: Lassen Sie Ihre Nebenkostenabrechnung idealerweise durch eine Anwältin oder einen Anwalt prüfen. Diese:r deckt mögliche Mängel auf, wodurch Sie oft einiges an Geld sparen können. Das können Sie sogar direkt online erledigen, etwa unter https://www.yourxpert.de/nebenkostenabrechnung-pruefen-lassen. Der Vorteil einer Prüfung durch einen Fachanwalt oder eine Fachanwältin liegt auf der Hand: Die Ergebnisse bieten Rechtssicherheit und bei Auffälligkeiten können Sie anschließend Kontakt mit Vermieter:in oder Hausverwaltung aufnehmen.

Welche Nebenkosten sind umlagefähig?

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Nebenkosten. Folgende Aspekte und dadurch entstehende Nebenkosten dürfen auf die Mieter:innen umgelegt werden:

  • Grundsteuer
  • Fernsehen, Antenne oder Kabelanschluss
  • Waschraum
  • Schornsteinfeger:in / Kaminkehrarbeiten
  • Abwassergebühr
  • Gesplittete Abwassergebühr: Schmutz- und Niederschlagswasser
  • Gartenpflege
  • Beleuchtungskosten
  • Sach- und Haftpflichtversicherungen
  • Hausmeisterkosten
  • Warme Betriebskosten
  • Aufzug
  • Straßenreinigung und Müllabfuhr
  • Gebäudereinigung und Ungezieferbeseitigung
  • Sonstige Betriebskosten.

Welche Kosten dürfen nicht umgelegt werden?

Es gibt jedoch auch einige Kosten, welche durch den:die Vermieter:in selbst getragen werden müssen. Dazu zählen beispielsweise die

  • Instandhaltung
  • Instandsetzung.

Auch der Austausch eines verschlissenen Teppichbodens oder eine Heizungsreparatur sind nicht umlagefähig. Ist ein Bestandteil der Wohnung übermäßig abgenutzt oder defekt, dann sind die Vermieter:innen in der Pflicht, diesen zu reparieren und die Wohnung instand zu halten. Auch die Verwaltungsarbeit für die Mietobjekte darf nicht auf die Mieter:in umgelegt werden. Dazu zählen zum Beispiel die Kosten für

Wie werden Nebenkosten umgelegt?

Die Nebenkosten dürfen nie beliebig, sondern nur noch nach einem festen Umlageschlüssel umgelegt werden. Dieser muss gegebenenfalls im Mietvertrag vereinbart werden. Der Umlageschlüssel legt fest, nach welchem Maßstab die einzelnen Nebenkosten umgelegt werden. Die Vermieter:innen sind dabei nicht in der Pflicht, den gerechtesten und günstigsten Schlüssel für die Mieter:in zu verwenden und können bei Erfüllung bestimmter Kriterien die Nebenkosten erhöhen.

Diese Umlageschlüssel sind gängig

In der Regel erfolgt die Umlage der Nebenkosten anhand von

  • Wohnfläche,
  • Kubikmeterzahl,
  • Verbrauch,
  • Personenzahl
  • oder anhand der Wohneinheiten.

Wird im Mietvertrag kein Schlüssel vereinbart, dann sind die Kosten immer nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Das gilt jedoch nicht bei Nebenkosten, die auf einem klar erfassten Verbrauch beruhen. Hängen die Kosten individuell vom Mieter beziehungsweise von der Mieterin ab, dann müssen diese nach einem Maßstab umgelegt werden, der den unterschiedlichen Verbrauch mit einbezieht. Dazu gehören zum Beispiel die Kosten für Heizung und Warmwasser.

Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten

Heizkosten und Kosten für Warmwasser werden nicht nach dem vereinbarten Umlageschlüssel umgelegt. Diese machen jedoch einen Großteil der Betriebskosten aus. Für die Abrechnung gelten dagegen die Vorschriften der Heizkostenverordnung: Nach dieser müssen die Vermieter:innen einen prozentualen Anteil der Kosten für Warmwasser und Heizkosten nach Verbrauch abrechnen. Mindestens 50 Prozent und maximal 70 Prozent der angelegten Kosten sind als Verbrauchskosten zu berechnen.

Der andere Teil wird anhand der Wohnfläche umgelegt. Dadurch soll den Mieter:innen die Gelegenheit gegeben werden, durch das Einsparen von Energie einen wirtschaftlichen Vorteil zu erlangen. Werden die Kosten nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, dann haben die Mieter:innen das Recht, die Kosten um bis zu 15 Prozent zu kürzen. Dabei dürfen jedoch nicht die gesamten Kosten gekürzt werden, sondern nur die Kosten, die nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wurden.

Welche Fristen und Widerspruchsrechte sind zu berücksichtigen?

Vermieter:innen haben ein Jahr lang Zeit, gerechnet vom Ende des Abrechnungszeitraums an, den Mieter:innen die Nebenkostenabrechnung zuzustellen. Die Nebenkostenabrechnung für das Kalenderjahr 2021 müssen Vermieter:innen also bis zum 31.12.2022 stellen. Wird die Frist nicht eingehalten, besteht für sie kein Anspruch mehr auf mögliche Nachzahlungen. Umgekehrt gilt das jedoch nicht, denn auch bei einer verspäteten Abrechnung muss ein möglicherweise vorhandenes Nebenkostenguthaben noch an den Mieter oder die Mieterin ausbezahlt werden. Auch für Widersprüche haben Sie ein Jahr lang Zeit, dieser Zeitraum beginnt ab dem Erhalt der Nebenkostenabrechnung.

Lassen Sie die Nebenkostenabrechnung also unbedingt prüfen – oftmals werden erst dadurch Fehler aufgedeckt, was bares Geld sparen kann. Dieser Leitfaden gibt Ihnen eine gute Orientierung, um erste Ungereimtheiten zu bemerken. Im nächsten Schritt empfiehlt es sich, Ihre Rechtsvertretung zu kontaktieren.