Finanzmarkt

Grundsolide und greifbare Werte als Geschäftsmodell – Interview mit René Pernull der DWH AG

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Um eine deutliche Wertsteigerung von Objekten und Firmen zu erzielen und voranzutreiben, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Die Deutsche Werte Holding AG aus Berlin, kurz DWH AG, verfolgt dabei insbesondere die Investition in Immobilien und Unternehmensbeteiligungen. Tatsächlich verspricht das Geschäftsmodell eine hohe Rendite für Aktionäre, wenn man einige Punkte im Fokus behält. Dazu gibt der Volkswirt René Pernull, der seit April 2018 mit der Leitung des operativen Geschäfts der DWH AG betraut ist, wertvolle Einblicke. Nachdem er als Serial Entrepreneur selbst bereits fünf Firmen gegründet hat, legt er seinen Fokus jetzt auf den Ausbau der Geschäftsinteressen der DWH AG.

Immobilieninvestitionen mit Entwicklungspotenzial erkennen – René Pernull der DWHG im Interview

Sehr geehrter Herr Pernull, die DWH AG will in Wohn- und Gewerbeimmobilien sowie mittelständisch geprägte Unternehmen mit erkennbarem Entwicklungspotenzial investieren. Sie sind ein Kenner des Marktes – seit wann lohnt sich das besonders?

Betrachten wir zunächst einmal die Immobilien. Innerhalb Deutschlands und auch der DACH-Region lohnen sich Immobilien als Investitionsobjekte besonders seit dem Ende der 90er Jahre. Natürlich haben Immobilien schon immer eine solide und risikoaverse Alternative zu anderen Investitionsmöglichkeiten dargestellt. Doch insbesondere seit der Finanzkrise 2008 wirken Immobilien mit Ihrer natürlichen Risikoaversion für viele Investoren wie der sichere Hafen, den Sie sonst vergeblich suchen.

Wie wirkt sich das konkret auf dem Berliner Immobilienmarkt aus?

Wenn man sich die Preisentwicklung für Mieten und Eigentum in meiner Heimatstadt Berlin anschaut, kann man wunderbar die Entwicklung der letzten zehn Jahre erkennen. Die derzeitige Hauptstadt und Metropole steht gewissermaßen symptomatisch und überspitzt für die Entwicklung der urbanen Regionen innerhalb Deutschlands. So erkennt man sehr schnell, dass die sicheren Renditen für Investoren, die durch die enormen und rasanten Wertsteigerungen der Immobilien möglich waren, seinesgleichen suchen. Wir sprechen hier – je nach Statistik und Quelle – von 120 bis 140 Prozent Miet- und Kaufpreissteigerung pro Quadratmeter innerhalb der letzten zehn Jahren.

Dabei handelt es sich noch um eine Gesamtbetrachtung Berlins. Das heißt, die Randbezirke mit ihrer relativ schwächeren Entwicklung wirken lindernd auf die Zahlen. Man kann so davon ausgehen, dass in angesagten, zentralen Lagen die Steigerungen noch signifikanter ausfielen. Ähnlich verhält es sich mit den Preissteigerungen der Büroimmobilien in den Zentren der Städte. Diese werden zusätzlich durch die Knappheit an Flächen und die stets hohe Nachfrage angefeuert. Etwas an Fahrt verliert zwar die Preisentwicklung, aber insgesamt zeigt der Trend weiterhin nach oben.

Was heißt das konkret für Investments in Unternehmen?

Bei Unternehmensbeteiligungen muss man sicherlich etwas weiter zurückschauen. Auch hier würde ich wieder eine Krise als gefühlten Startpunkt wählen: das Platzen der Dotcom-Blase im Jahr 2000. Die Gründe sind sehr naheliegend, denn Krisen bieten stets enorme Chancen für Investoren. Zum einen hat sich der Markt zum damaligen Zeitpunkt sehr stark konsolidiert und selbst bereinigt, sodass nur Unternehmen mit echter Substanz überlebten.

Zum anderen waren zu Beginn des 21. Jahrhunderts die technologischen Werkzeuge, die man zur detaillierten Prüfung eines Investitionsobjektes benötigt, bereits vorhanden. Und die Digitalisierung sowie die schnelllebige Zeit spielt zusätzlich in die Hände der Investoren. Heute erreichen Unternehmen deutlich schneller ihre anvisierten Ziele, Exits oder lukrative Marktanteile. Sie sind offen für Investoren und können bereits mit relativ geringem Kapital auf sich aufmerksam machen. Das sah im 20. Jahrhundert noch ganz anders aus.

Investitionen in Unternehmen oder Immobilien – welches Geschäftsfeld wird das Wichtigere sein und warum?

Beide Geschäftsfelder sind für uns als Holding von großer Bedeutung. In der Anfangsphase sicherlich eher das Geschäftsfeld Immobilien, welches uns als sichere Grundlage für einen stetigen Cashflow dient. Mit einer Strategie, die auf das langfristige Halten von Assets ausgelegt ist, schaffen wir uns eine sichere und solide Basis. Zu einem späteren Zeitpunkt rücken dann voraussichtlich Unternehmensbeteiligungen in den Vordergrund, da diese potentiell höhere Rendite versprechen. Da wir unser Portfolio sehr divers und flexibel aufbauen, sind wir auch in der Lage, auf Marktsignale und -entwicklungen adäquat zu reagieren. Dementsprechend werden wir unseren Fokus stets austarieren.

Woher kommt Ihre persönliche Begeisterung für den Immobilienmarkt?

Als Volkswirt bringt man natürlich ein gewisses Interesse an makroökonomischen Märkten mit. Der Immobilienmarkt mit all seinen Zusammenhängen und Synergien ist geradezu ein Paradebeispiel dafür. So interessierte mich das Thema bereits während meines Studiums sehr.

Praxiserfahrung sammelte ich dann kurz nach Studienende aufgrund meiner unternehmerischen Tätigkeiten innerhalb der Bildungsbranche. Eine meiner Hauptaufgaben war es, stets neue Immobilien für unser Nachhilfeunternehmen und unsere Kita-Träger zu finden und zu prüfen. Die hohen Anforderungen, die für Immobilien in der Bildungsbranche gelten, zwangen mich zum einen eine Vielzahl an Objekte zu prüfen und zum anderen mich mit der Materie intensiv zu beschäftigen. In jener Zeit entstand meine Expertise zum Thema Immobilien und mein Netzwerk an Immobilienmaklern, die uns auch heute noch bei der Erstellung einer attraktiven Offmarket-Pipeline unterstützen.

Was muss eine Immobilie haben, damit die DWH AG investiert?

Bekanntermaßen sind wir darauf aus, Immobilien langfristig zu halten, um ein möglichst breites Portfolio zu entwickeln und damit die Basis für alle weiteren Vorhaben zu legen. Zudem haben wir eine sehr gute Investorenstruktur, die uns ermöglicht, ohne Angst vor Liquiditätsengpässen agieren zu können. Aufgrund dieser Tatsache sind wir sicherlich etwas flexibler als andere Immobilien-Holdings und können bei Wahl der richtigen Immobilien auf ein weites Spektrum zugreifen. Natürlich ist es wichtig, dass die Immobilien Wertsteigerungspotential besitzen und die Renditen der Lage entsprechend mindestens durchschnittlich sind. So ziehen wir also Immobilien der Segmente Core, Core+ und Value Addin urbanen Ballungsgebieten und in ausgewählten mittelgroßen Städten in Betracht.

Sie wollen die Wertsteigerung von Immobilien vorantreiben, um nachhaltige Mieterträge zu sichern. Welche Vorteile hat das für die Mieter?

Da muss klar differenziert werden: und zwar zwischen der Wertsteigerung, die bei einem steigendem Immobilienmarkt per se zustande kommt, und der Wertsteigerung des Objekts bedingt durch aktive Maßnahmen wie beispielsweise Sanierungen oder Zubauten. Da wir derzeit beobachten, dass sich der Markt weiterhin im Aufwind befindet, erfolgt die Wertsteigerung aller Voraussicht nach automatisch. Wir achten bei der Auswahl dementsprechend auf das Potential der Region. Aktives Eingreifen durch uns als Investor ist in unserer Firmenphilosophie kein Hauptanliegen.

Selbstverständlich werden obligatorische Eingriffe und Sanierungen vorgenommen – diese werden aber in der Regel nur kosmetischer Natur sein. Je nach Immobilienzustand und rechtlicher Lage sollte man natürlich auch stets Zubauten in Betracht ziehen.

Der Vorteil für die Mieter ist offensichtlich: Es gibt keine markanten Mietpreissteigerungen, wie sie etwa im Zuge von Luxussanierungen vorkommen. Trotzdem sorgen wir für die Instandhaltung der Gebäude, da die Werthaltigkeit unseres Immobilienportfolios langfristig von hoher Bedeutung für uns ist.

Nach welchen Maßstäben wählen Sie die Unternehmen aus?

Da spielen selbstverständlich eine Vielzahl von Faktoren eine Rolle. Um das Thema kompakt darzustellen: damit ein Unternehmen in unsere Due-Diligence-Prüfung gelangt, bedarf es in der Regel einer Empfehlung aus unserem weitreichenden Netzwerk. Anschließend sind Faktoren wie die finanzielle Lage, Mitarbeiterstruktur, Firmenphilosophie und natürlich auch das Business-Modell an sich von großer Bedeutung. Prinzipiell sind wir für viele Branchen offen. Einen konkreten Fokus würde ich an dieser Stelle nicht benennen.

Vielen Dank, Herr Pernull, für die interessanten Einblicke in das rentable Geschäftsmodell der DWH AG, welche in Immobilien und Unternehmensbeteiligungen investiert.  

Das Interview mit Dr. Irene Kammerer führte Karin Kreuzer, Redakteurin AGITANO.

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Der Leiter des operativen Geschäfts der DWH AG, René Pernull. (Bild: © René Pernull)

Über René Pernull

Als Vorstand der DWH AG wird René Pernull tagtäglich mit neuen Aufgaben und Herausforderungen konfrontiert – und genau das schätzt er sehr. Das beginnt wie er selbst formuliert, „beim Philosophieren über die Corporate Identity, geht über den obligatorischen Behördenkontakt und endet bei einer interessanten Besichtigung einer wunderschönen, 100 Jahre alten Immobilie.“ Ihm war bereits im Abitur bewusst, dass sein zukünftiger Beruf möglichst abwechslungsreich sein sollte. Das war ein Grund, warum er sich für VWL als Studiengang entschied und den Weg des Serial Entrepreneurs einschlug. Dazu ist es für René Pernull äußerst zufriedenstellend, sein erlangtes Wissen und seine erarbeiteten Kompetenzen der letzten Jahre in eine Aktiengesellschaft einzubringen und diese von Anfang an erfolgreich aufzubauen. Vor diesem Hintergrund ist es seine Vision, dass die Deutsche Werte Holding AG eine europaweit bekannte Holding werden, die durch ihr diversifiziertes Immobilienportfolio und ihre smarten Unternehmensbeteiligungen auf sich aufmerksam machen. Das gelingt, da sie die risikoaverse Vorgehensweise krisensicher sowie ein Garant für grundsolide Renditen sein wird.

Karin Kreuzer

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