Trotz Boom in der Baubranche – Immobilienpreise steigen seit Jahren
Deutschland baut – ob Eigenheime oder Wohnanlagen. Das lässt sich an der stetig steigenden Zahl von Bauaufträgen ablesen. Trotzdem stiegen die Immobilienpreise seit 2010 um über 60 Prozent, vor allem in Großstädten wie München, Berlin oder Hamburg. In der Folge sind gute Wohnanlagen und Zinshäuser nicht nur rar, sondern vor allen Dingen teuer geworden und haben sich den Neubau-Preisen angenähert. Dieser Effekt hat wiederum die Attraktivität von Neubauten enorm gesteigert.
Wie Anleger bei Neubauten profitieren können
Anders als im Wohnungsbestand, wo die Mietpreisbremse die Mieterhöhungsmöglichkeiten beschränkt, gilt diese nicht für Neubauten. Das begründet sich darauf, dass der Gesetzgeber den Wohnungsneubau ankurbeln will. Beim freifinanzierten Bauen ist es auch möglich, die Mieten frei mit dem späteren Mieter zu vereinbaren, wo moderne energetische Standards für relativ geringe Nebenkosten sorgen. Das hat noch einen zusätzlichen Vorteil: da für den Mieter primär die Bruttomiete relevant ist, können die Wettbewerbschancen eines Vermieters auf diese Weise steigen. Die neue Bausubstanz stellt ferner sicher, dass sich Käufer von Wohnungsneubauten keine Sorgen über Instandhaltungsstau oder gesetzlich geforderte, energetische, Nachrüstungen machen müssen, die im Falle von umfassenden Modernisierungen anfallen würden.
Schritt für Schritt zur Geldanlage in Wohnungsneubau
Was in praktischer Sicht beachtet werden muss, ist, dass beim Erwerb einer Projektentwicklung ein Mehrfamilienhaus schon vor dessen Bau gekauft werden kann. Dadurch erhält der Bauträger eine Finanzierungssicherheit und Investoren können günstiger einsteigen. Bezahlt wird entweder nachdem der Neubau komplett fertig gestellt und vermietet ist, oder aber in mehreren Raten, je nach Baufortschritt. Dieses Vorgehen wird als „Forward-Deal“ bezeichnet. Für Versicherungen und Versorgungswerke ist das die übliche Weise, wie in Wohnungsneubau investiert wird. Es gibt jedoch auch kostengünstigere „Forward-Deals“, etwa ab drei Millionen Euro, die von Banken mitfinanziert werden. Privatanleger oder kleinere Investoren können so auch mit geringerer Finanzkraft in den Wohnungsneubau einsteigen.
Die Lage entscheidet über die Rendite
Entscheidend für die Rentabilität ist, wo sich der Wohnungsneubau befindet. Denn wer Geld in innerstädtische Lagen fließen lässt, kann – je nach Stadt – mit einer Bruttorendite zwischen zwei Prozent (München) oder über drei Prozent (Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Köln, Frankfurt) rechnen. Wer dagegen weit höhere Renditen von über vier Prozent anzielt, sollte sich stattdessen auf attraktive, aufstrebende Lagen in Stadtteilen außerhalb des Zentrums oder im Speckgürtel von Metropolen konzentrieren. Denn auch im Wohnungsneubau gilt, dass das Verhältnis zwischen Zinsbelastung und Bruttorendite selten so preisgünstig war wie heute.
Wenn Sie also nach einer langfristigen Möglichkeit suchen, Ihr gutes Geld clever anzulegen, könnte der Wohnungsneubau eine clevere Alternative zu Bestandsbauten oder Aktien darstellen.
